日本新闻网(Nippon News Network,简称NNN,日视新闻网)是日本的一家电视联播网,成立于1966年，据该网报道：到2016年10月30日为止，访日外国人数已经超过了2000万人，日本观光厅估计，2016年，中国人游客将突破500万人，成为来日外国人的最大客源群。与去年同期相比，2016年的上半年的来日中国游客增加了41.2%，达到了307万人。 2016年被称为中国人的“海外资产配置元年”，国内投资者在经历了2015年年底和2016年年初的资产过山车后，纷纷转向海外寻求稳定的投资项目。“去日本投资不动产”迅速成为了国人关注的投资热点。
日本是继美国，加拿大，澳大利亚，新西兰之后第五个国人投资房地产的热点国家，中国的富裕层正在日本掀起一股“购房热”，请看美姨摘录的新闻报道。 日本媒体也把镜头对准了喜欢日本不动产的中国人。因为申奥成功和日元贬值，沉寂了多年的日本不动产也开始有所活跃。而现在中国人就把商机瞄准了日本的不动产，作为一种投资和开发。
日本的主流媒体--朝日电视台推出了针对中国游客在日本疯狂购物的第四集《中国人爆买不动产的原因》。
最近香港一家投资公司要用100亿日元买下大阪市中心一家有名的商业大楼，惊动了日本社会。这个商业大楼的代表形象背着大鼓的太郎是日本家喻户晓的公众人物，自从2009年来到这家商场大楼后，就成了大阪的一个象征。不管是防止醉驾，还是防止毒品，太郎一直都是宣传大使。那么，这家商业大楼被香港人买下后，太郎的命运如何呢？如果看不见太郎，不仅是大阪人，就是外地来的游客也会觉得非常遗憾和寂寞的。于是电视台拨通了香港这家投资公司的电话，得知太郎依然会在原地迎接消费者和游客，这才放下心来。
大陆的一位40多岁的投资家，看中了大阪市中心的一块绝好地皮，准备以70亿日元的价格买下来盖宾馆，专门接待来日旅游的外国游客。还因为听说了大阪政府为了振兴当地的经济，准备引进博彩业的消息。敏感的中国人投资家已经开始进入，要捞上一笔金了。
为什么很多中国人会选择在大阪投资不动产，而不是在东京呢？据大阪一家专为中国人服务的不动产中介公司的社长说：中国的投资家瞄准了商机，开始进入日本的不动产。而现在才开始进入东京的不动产，有些迟了，利润不是很大。而仅次于东京的大阪，不仅地价比东京便宜，而且也是中国游客来日的必选之地，所以在大阪的投资利润会更好一点。
而在中国留过学的日本大学教授分析说：中国的房产没有土地权，只有70年的使用权，而国外的房产是由土地权的，所以富裕起来的中国人开始考虑在日本买房。或自己来日时住，或是出租换取房租。
考虑房租收入的中国人，喜欢买离车站近的小套房。二手房，只要一千万日元左右就可以搞定了，比国内一线城市的便宜很多。一位年收入只有500万日元的香港单身女性，一口气看了6套房，看着了其中的两套，准备以1500万日元买下。她说：这在香港是无论如何也是做不到的。在香港，她只能和父母挤在一起住，根本无法拥有自己的房产。
日本相对稳定的房产价格和二手房的质量也是中国人爆买不动产的原因之一。
很多朋友都是初次接触日本房产，对于这其中的手续和流程都不是很熟悉。2015年到2016年，美姨的同学朋友也来日本购买了多处投资用房产，是美姨全权代办的。最近两周，更是有三批国内的专业投资团队前来咨询日本房地产事宜，美姨在民宿的大客厅为他们分别做了各一个半小时的介绍。其实美姨自己也喜欢不动产，也有合作了近20年的大阪的专业的不动产中介公司，结合自己近20次的买卖房经验，在这里为大家介绍和整理一些关于中国人在日本买房前的知识准备，
1.日本的不动产情况
和其他国家比日本的不动产其实是非常划算的。日本在1990年左右经历了的经济泡沫期急速上涨了300％以上, 随着泡沫期的结束房价跟着下滑到当时的一半以下，有的地价房价甚至跌到只剩10%-20%的。在此之后因日本经济不景气直到2005年房价一直呈现持续缓慢下滑。但是从2001年到2006年小泉纯一郎执政时实施后银行不良债权处理以及推动都市更新计划的改革结果, 使2006年后房价转而上升。然而到2008年时因美国次级房贷风暴问题使全球垄罩在不景气的气氛, 再加上2011年日本东北大地震, 使房价停止上升, 转为下降。2012年底安倍第二次拿到执政权, 大胆实施量化宽松政策“安倍经济学”之后, 不动产价格又再次呈现上升的现象。
目前其他国家如中国、新加坡、美国，加拿大、澳洲的不动产因炒房现象过热, 随时有泡沫瓦解的危险, 使日本的不动产受到各界注目。
2. 稳定的需求
根据野村综合研究所之调查结果，在日本, 今后也预测会有稳定的不动产需求。
日本的不动产投资市场仅次于美国, 占全球的10%。
日本为拥有1亿3千万人口、超过5兆8000亿美元的GDP的第3大经济大国。
说到日本房产投资的热门城市前两位，那就是大阪东京，有排名那就会有比较，想必大家都很好奇这两座城市都有哪些共同点和相对优势呢？大阪、东京房产投资优势大PK。
首先来总结一下大阪东京的共同点吧。
共同点1.同为日本经济圈的领军地
1969年日本政府制定的“新全国综合开发计划”中将全国划分为7个经济圈，其中就包括以东京都为中心的首都圈，以大阪为中心的近畿圈。
共同点2.同为日本国家战略特区的中心
2014年初，日本政府选出6处作为国家战略特区地，其中就包括以东京为中心的“环首都经济圈”、和以大阪为中心的“关西经济圈”。
共同点3.两地交通发展城市规划程度相当
大阪和东京的城市交通建设水平相当，各种地下铁、交通线遍布全城，如果说东京有新宿站枢纽中心，那么大阪就有大阪站交通枢纽中心。商业圈的话，东京有银座、日本桥，大阪有难波、心斋桥，梅田。
以上几点都是经济发展规划和城市建设程度的共同点，大阪、东京作为日本的战略要地，其地位是举足轻重的，作为日本房产投资的重点对象是毋庸置疑的。下面我们来看一下大家最关心的房价形势吧。
共同点4.两地房价均处于整体上涨趋势
东京受奥运会影响，大阪受“大阪都构想”和赌场利好等影响，房价均处于整体上涨趋势。
大阪市位于大阪府中部的大阪湾沿岸地区，面积223平方公里，是政令指定都市中面积第17位的都市，仅大于埼玉市、堺市和川崎市。区域坐标：34°40′48″N—135°29′59″E。然而，以大阪为中心的京阪神都市圈面积达11701平方公里，仅次于东京都市圈，位居日本第
二。如果将以大阪为中心的京阪神大都市圈看做一个城市，人口约1877万人，在日本仅次于以东京为中心的首都圈（约3680万）。
东京首都圈的人口超过3,400万人, 是GDP为1兆5千亿美元的大都会区, 人口为加拿大、马来西亚的全国人口, GDP更超过澳洲、韩国的全国总值。
由于日本的人口趋向于集中在东京，大阪和名古屋这三大经济圈，美姨建议再以上三地投资比较好些。当然根据您自己的预算和喜好，也可以在日本各地投资。
日本的人口虽然倾向日趋减少, 相较于各地人口减少, 东京及大阪等大城市却不减反增。预测到2025年东京人口数及GDP仍持续维持压倒性、名列前茅。
东京是聚集了非常多的大公司的大都市。Fortune Global 500企业里, 就有48间的企业在东京设有写字楼。此数字超越北京(44间)、巴黎(19间)、纽约(18间)等其他都市名列前茅。
日本总户籍数的约18%都居住在租赁住宅里。此数字从1980年代起增加了约2.6倍, 今后的租赁需求也预测将会越来越大。东京毕竟是首都，美姨觉得也是很值得投资的地方，至少东京的房地产价格近两年中已经上涨了不少。
3.政情稳定 ‧ 法治完善
“不动产”与字面上表示的一样不能移动, 且因投资金额很大, 所以投资在政情不安定或法律制度不完善的国家非常危险。以此观点来看, 可以将日本归为投资风险极小的标的。
日本为成熟的法治国家, 不动产买卖以及所有的自由, 都由法律严格保护。对于外国人在日本的不动产取得也在1997年解除限制, 使外国人也能容易购入不动产。
政治局面也非常安定, 一般认为因政变或执政党交替而变更统治方式的风险非常小。再者, 日本政府在第二次世界大战战败的1945年之后, 展开以和平主义为基础的外交政策, 发生战争和恐怖攻击事件的机率相当低。
随着教育水平和贫富的差距越来越小, 加上警方稳定的办事能力, 为全球治安非常优良的国家。常说日本的治安好到“就算钱包掉在路上也不会被拿走且一定找得回来”。
4坚固的建筑物
因日本处在地震带, 所以建筑法规在全球上是出名的严格, 建筑物本身也建造的非常坚固。
日本在每次大地震发生后都会针对防灾对策做检讨及修改, 建筑的耐震基准也越来越严格。1950年公布建筑基准法, 但因在1971年、1968年发生十胜冲地震时造成许多梁柱的破坏, 所以检讨过后将柱子的钢筋标准又再提升(通称:改正就耐震基准)。此标准在1995年阪神大地震时发挥了明显的效果, 通过改正旧耐震基准的建筑物几乎没有倒塌的现象。之后因1978年的宫城县冲地震而在1981年时又再一次改正建筑基准法(通称:新耐震基准), 除了加强建筑物本身的坚固度, 更导入了加强柔软度以增加耐震效果的新想法。此结果使2011年的日本东北大地震发生时, 只要是符合新耐震基准之规定的建筑物几乎也都没有倒塌的现象。
在日本东北大地震发生时, 虽然已经知道符合新耐震基准的建筑物能够承受大地震, 但震后的电梯抢修, 恢复日常生活所需的电力, 以及粮食的储藏等问题一一浮现。住友不动产和TOSHIBA东芝电梯合作共同开发免震电梯, 更致力于公寓大厦的紧急发电系统, 防灾备品等, 期望尽快做出更安全、安心的公寓大厦。
5.日本不动产的一些基本常识
★面积计算：
计算公寓大厦的面积时, 中国是建筑面积，而日本是专有面积。
★停车场：
在中国, 停车场通常和房子一起购买, 但是日本公寓大厦的停车场不能买卖而是以月租的方式使用。所以公寓大厦的价格并没有包括停车场的价钱。
★内部装潢：
相较于中国在交屋时多为毛胚屋而屋主必须自行装潢, 日本的公寓大厦为装潢完毕后才交屋。所以交屋后只要将家具及空调安装好即可马上入住。
而且若是做投资出租用, 家具也不是必需品, 所以不需要繁杂的程序即可向外招租。
（新房和二手房的交房标配：独立洗面台、卫生间、浴槽、厨房系统设备。
★管理费 ：
将房间出租时, 在中国有时候是由房客负担管理费, 但在日本基本上是由房东负担。
房租：出租房间时, 在中国有时候会一次缴好几个月的房租给房东, 但在日本通常是一个月收一次。
★礼金：
出租房间时, 房东在和房客签租屋契约时可向房客拿保证金, 而在日本房东除了向房客收取和保证一样性质的“敷金”(约为1~2个月的房租)之外, 有时也会收取不需要退还给房客的“礼金”(约为1~2个月的房租)。(礼金并不适用于全部的出租房间)
6.购房流程及所需准备的个人文件
支付剩余的90%的房款和中介费
7. QA.购买不动产的常见28个问题
※ 根据日本国税庁2012资料，最新税率请洽询税理师等
1）我需要知道日本地产哪些相关用语吗？
★坪 (Tsubo)计算面积之单位 1 坪相当于3.305 平方米或35.583 平方尺
1 坪代表2 个榻榻米的大小。
★销售面积 在日本，平面图上所显示的面积为实用面积(Net Floor Area)，当中并不包括阳台及其他公用设施
2）在日本购买房产时需要聘请律师吗？
‧ 客人有权聘请律师，但并非必须
‧ 买方及卖方及中介公司可自行进行交易及签约手续
‧ 必须任命一位事务律师(日本称为“司法书士”)代为处理法律上的程序，指办理房产过户的手续。
3）在日本购物房产后，我是否可以申请日本签证或居留权？
不可以。日本的移民法相当严格，一般只有在日本居住10 年或以上人士才有资格申请居留。而且申请人必须通过非常仔细的审查。但是今后有放宽的可能。
4）签约是以什么方式进行？需要什么文件吗？
‧ 买卖合约是日文版本，所有条款以日本法律为基准
★ 如客人要求，我们可以提供合约翻译。如翻译与日语的合约有出入，会以日语版本为准
‧ 必须出示护照和身份证或驾驶证，购房者住址要公证。
‧ 如买方为一家公司，必须出示公司注册证以及可证明签约人(代表人)与公司关系之有关文件
5）怎样付款？
‧ 客人需以日元付款
‧ 所有款项必须直接汇入中间公司的账户或者卖方账户
‧ 签约时，客人必须先付10%订金
‧ 其余款项及杂费须于交收时付清
6）是否可以折合人民币用人民币付款？
‧ 不可以，只能以日元结算。
‧ 汇款和到款手续费由买房方承担，请注意。
7）是否协助汇款？
‧ 不协助汇款，请谅解！
8）日本住宅楼盘的产权为几年？
‧永久产权。
9）当我不在日本时，房子由谁来管理？
‧ 海外业主可以考虑使用物业管理公司
‧ 此等物业管理公司可以代为处理租赁、租客管理、租金、及缴税等杂务
10）外国人可以在日本申请贷款吗？
‧ 一般情况下，只有在日本有工作收入及永久居留权之人士可以于当地银行申请贷款
‧ 基本上日本银行不会为海外人士提供贷款
11）日本建筑物的使用年期是多少年？
※根据日本税务局之资料：
★混凝土建筑物
‧ 公寓、旅馆、酒店：34 年
‧ 出租平房：39 年
‧ 商业楼宇：31 年
‧ 住宅：47 年
★木材建筑物
‧ 公寓、旅馆、酒店：20 年
‧ 出租平房：22 年
‧ 商业楼宇：17 年
‧ 住宅：22 年
公寓楼，由各自的管理组合定期进行维护和大修，是从我们每月所缴纳的修缮基金提拨，不足的部分再由持有户数的屋主去做分担。
12）要缴付什么税款?
※一次性款项
★印花税 [印纸税
‧于物业卖买合约征收‧约为10,000至540,000日元 (因个别物业而异)
★产权获得税 [取得税
‧住宅物业之税率为3%
‧按政府估价金额，而非卖买价格计算
★登记及牌照税 [免许登录税
‧物业或土地之拥有权登记
‧税率约为应课税价值之1.3%
★销售税 [消费税
‧税率为物业价格之8%
‧新旧建筑物皆为课税对象 (土地除外)
‧税额通常包括在出售价格之内
※每年款项
★房产税 [固定资产税
‧标准税率为1.4% (九成市政府所采用之税率)
‧最高可征收税率为2.1%
‧按政府估价金额，以物业之大小及建筑类型计算
‧物业成交后第一期税款会按比例计算 (由成交日至同年12 月31 日)
★都市计划税 [都市计画税
‧最高可征收税率为0.3%
‧按政府估价金额，以物业之大小及建筑类型计算
★住民税 [住民税
‧按人头征收；即使并非居住在物业单位内，纳税人仍须缴付有关税款
‧ 一人之税率为4,000日元 (因个别市政府而异)
★所得税 [所得税
‧从物业中赚取收入时须缴纳之税款 (例：出租)
‧如年收不高于195 万日元，税率为5%
‧如年收高于195 万日元但不高于330 万日元，税率为 10%，免税额为97,500 日元
‧ 利息支出可能会从租金收入中扣除
所得税之税率
可课税入息额 (日元)
※其他款项
★资本增益税 [譲渡税] (个人纳税人)
‧物业转售时所须缴纳之税款
‧税率会因卖方转售前之不同持有期而异
‧如于买入后5 年内转售，税率为30%
‧如于买入后5年后转售，税率为15%
★ 上述税率及价格会因日本税制改革而有所变动，敬请注意。
★ 非于日本居住之纳税人必须在日本聘请一位税务经理或物业管理公司，以管理及支付有关税款。
※其他款项
★资本增益税 [譲渡税] (个人纳税人)
‧物业转售时所须缴纳之税款
‧税率会因卖方转售前之不同持有期而异
‧如于买入后5 年内转售，税率为30%
‧如于买入后5年后转售，税率为15%
★ 上述税率及价格会因日本税制改革而有所变动，敬请注意。
★ 非于日本居住之纳税人必须在日本聘请一位税务经理，以管理及支付有关税款。某些物业管理公司会提供此等服务。
13）购买或拥有日本物业时，有什么所需的费用？
经纪佣金 [仲介手数料
通过地产经纪公司购买物业，您需付相当于物业价格3% + 60,000日元 + 税款作为佣金 (在日本，通常卖买双方都需要负担相同的佣金加60,000 日元之仲介费用)。
★事务律师费用 [司法书士手数料
‧ 确实的数目会因应个别物业、有关资金及登记手续的复杂性而有所不同，但一般大概需要100,000～200,000日元。
★管理费 [管理费
‧ 每月支出，价格因个别物业而异
★维修基金 [修缮积立金
‧ 每月支出，价格因个别物业而异
14）购买日本地产有什么好处？
‧ 由于日本的政治环境非常稳定，所以产权制度发生大改变的机会十分低。
‧ 作为居住地，日本是一个非常安全、整洁及卫生的国家。
‧ 与其他发达国家相比，日本的地产楼巿十分稳定。
‧ 由于日元对换率波动不大，所有日本的地产是很稳健及安全的资产。
15）在日本一个住宅单位出租平均可赚取的利润为多少？
‧ 利润因个别单位而异
‧ 一般来说，一个新的公寓单位出租的毛利约为5%，而纯利约为3%
‧ 二手单位通常都可以赚取更高利润，但租客也许会觉得旧了，也许会有一些老化的问题出现。而且维修基金较为贵，亦可能有较多杂费支出。
16）外国人也可以购买日本的房地产吗？
‧ 可以。在日本法律中，并没有规定外国人不能购入日本地产及土地。
‧ 于日本购买、拥有、或出售地产并不需要当地的居留权。
17）日本买房可取得日本籍吗？
普通购房不能取得日本籍，但是以投资经营方式的话，是可以的！有两种方法，一种是以现物出资，看是以物件或现金来设立公司，另一种则是以公司型态取得，也就是成立法人，由股权人身分去做申请。但是还得符合日本的公司法和入国管理的有关法律规定，比如要雇佣日本人为正式员工等等
18）日本买房议价空间有多少？
日本不动产买卖制度相当完善，价格也相当透明化，不会有漫天开价的混乱状况，对中国人来说，买房子很习惯先从８折开始杀价，但这一招在日本买不动产不仅不管用，还会造成中国人在日本房屋市场的信誉，所以现况许多物件他们宁可等日本人来买也不愿卖我们外国人。日本人因为民族性使然，不习惯将价格提高让人来议价，因此投资日本不动产，
首先应以投资金额扣除所有费用后，去试算出投报率，再考虑能否接受这样的投报，
而非一昧杀价
19）购买了日本的土地或者房屋以后,是否能得到居住权或者方便的签证?在入境资格上是否有什麽便利?
日本是一个限制移民的国家，包括投资移民，对外国人的长期居住多持保守政策。
为吸引各国富人消费，于 2015年4月实行新的观光促进计划， 60岁以上夫妇、
拥有3000万円日币资产的外籍人士，在日本最长居留时间，由每次90天延长到
1年，以方便没有永久居留权的外国人，在日本长期逗留。新制度适用与日本签署免签协定的
66个国家及地区，将允许配偶陪同，但为了防止非法打工，子女不得一同滞留。日本目前仍存在要求下调年龄限制的声音，在之后会持续进行商讨。
20）为何说买新不如买旧?
在日本买房，如果是站在出租的角度，旧的房子房价较低，但因为出租的租金没有比新屋低，相对的租金投报率就高许多。
21）日本购屋该挑哪一些区域？
在投入日本房地产之前，务必先调整好心态，用日本人的居住需求来挑选物件，而不是用投资的角度出发，因为我们的租客是日本人，当然要以日本人的生活习性及逻辑去做考量。
如果投资是为了做民宿或旅馆，那么挑选时的角度会有所不同。
22）宅地建物取引主任者的職能是什麼?
日本國家資格，類似房地產經紀人。需要精通房地產相關法律知識，其職責是保護消費者權益及房地產買賣，租賃的安全。日本房地產交易中最重要的環節---重要事項說明，法律規定必須由宅地建物取引主任者來擔任說明，同時需要由其簽名蓋章。房地產契約書也必須由其簽名蓋章才能生效。
23）本人必須前往日本辦理相關手續嗎?
如前所述，重要事項說明是一定要本人（或者全權代理人）完全理解並沒有異議時，才能繼續簽訂契約，所以必須親自前往日本辦理相關手續。（注明：代理人須備齊相關法定機關公證過的委任文件）
24）如果決定購買日本房產，從簽約到結算，一般需要花費多少時間?
日本的房地產交易，一般是從簽約算起約一個月左右。
25）一般在日本公寓，大樓多久要翻新或者重建?
樓房價格包括了土地價格。日本樓房一般50年重建。重建時，建築物的價值為零但是土地的價值還存在。折舊率非常低。重建關係到所有產權持有者的利益。須要80%以上屋主同意才能進行重建。翻新的工程，則由物業公司按照公寓的實際情況，不定期做各種必要的修繕，使大樓能夠維持在良好的狀態。這個費用是從您每月所付的修繕費裡使用的。您購買的樓房每月有物業管理費和修繕累積金這2項支出。
26）在東京投資房地產和在大阪，名古屋投資不動產有什麼不同?各有什麼優勢和劣勢?
投資東京房地產，物件多，人口密度高，租房需求多且穩定，但房價較高，回報率相對略低。
投資大阪，名古屋房地產，進場價格便宜，回報率相對比較高 。
27）在日本投資購買房地產時,選擇新築還是二手房?
新建築的投資回報率比較低,相對屋況良好, 並且按照日本新的法律規定,結構等重要部份有十年的瑕疵保固.
二手房投資回報率比較高,相對修繕基金比新築房屋高.
28）是否越便宜越好呢？
需要注意的是，一定要先了解日本房地产行情后再做买房的决定，千万不要只看房价便宜就盲目购买，在日本一分钱一分货。
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发表于 2016-11-17 19:51
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发表于 2016-11-17 23:21
